QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI: TIỀM NĂNG – THÁCH THỨC VÀ GIẢI PHÁP

QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI: TIỀM NĂNG – THÁCH THỨC VÀ GIẢI PHÁP

Tôn Gia Huyên – 2019

 

I. ĐẶT VẤN ĐỀ

Năm 2019 là thời điểm có nhiều nhiệm vụ phát triển đặc trưng so với trước đây và cũng là lúc có cái điều kiện cần và đủ để xác định các bước đi có tính đột phá cho 5 năm, 10 năm và lâu hơn nữa, trong đó vấn đề đất đai vẫn chưa có nhiều dấu hiệu “hạ nhiệt” gây tác động không nhỏ đến tiến trình phát triển, do đó trong thời điểm này, việc bàn luận về chủ đề này là thiết thực xác đáng và cấp bách.

Về kinh tế, càng tiếp cận sâu vào cơ chế thị trường thì vấn đề kinh tế – tài chính đất đai và nhất là tài chính bất động sản, càng trở nên sôi động và trở thành một nhân tố quan trọng làm thước đo để đánh giá mức độ “thị trường hóa” của một nền kinh tế chuyển đổi.

Đất đai ngày càng có giá và đã trở thành tài sản quan trọng của Nhà nước, tổ chức, cộng đồng và cá nhân được pháp luật bảo hộ. Nhiều khái niệm về giá trị đất đai đang có những điều chỉnh lớn trong toàn bộ nền kinh tế được bắt đầu từ Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 và đang tiếp tục cho đến ngày nay… vẫn chưa đến hồi kết (?)

Quan hệ đất đai biến động đồng nhịp với quan hệ cung cầu và tác động sâu sắc đến tiến trình vận hành của nền kinh tế và trở thành một khâu quyết định về nhịp độ tăng trưởng, từ đó tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến các mối quan hệ chính trị, xã hội…

Về các mối quan hệ chính trị trong một “thế giới phẳng” ngày nay, thì nhu cầu minh bạch về ranh giới lãnh thổ trở nên rất cấp bách và ngày càng nhạy cảm khi xây dựng các liên kết láng giềng, khu vực và toàn cầu…, khái niệm “ranh giới mềm” đã hình thành và đang được “hiện thực hóa” để làm cho sức mạnh kinh tế chuyển thành một nguồn năng lượng chính trị.

Thông qua thực trạng về quan hệ đất đai của các đối tác, người ta có thể đánh giá về năng lực quản trị đất nước, đường lối và chất lượng của phát triển để lựa chọn chiến lược hợp tác và đó cũng là thế hệ thu hút tiềm năng đầu tư hoặc khởi nghiệp, thể hiện năng lực “kiến tạo” của chính quyền…

Các mối quan hệ đất đai cũng là vườn ươm và nguồn nuôi dưỡng lý tưởng cho sự trỗi dậy và trưởng thành của chủ nghĩa “dân túy” và “tư luân thuận hữu” cả về các mặt tích cực và tiêu cực… vấn đề còn lại chỉ là sự lựa chọn của giới “tinh hoa” trong xã hội sao cho lợi ích chính đáng của nhân dân được đặt vào vị trí tối ưu, sao cho những giá trị gia tăng từ đất đai được phân phối chuẩn xác theo đúng tinh thần của Hiến Pháp 2013 là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, đảm bảo được thực sự “công bằng – dân chủ – văn minh”. (Chú ý: “Bản chất kinh tế của quyền sở hữu đất đai là quyền chiếm hữu địa tô”, K.Marx).

Quan hệ đất đai chiếm một tỷ trọng lớn trong khối quan hệ xã hội thường gặp. Có lúc, có nơi mỗi quan hệ này trở thành then chốt trong việc xử lý những vấn đề về phát huy dân chủ ở cơ sở, phúc lợi xã hội, cải thiện đời sống, xây dựng chính quyền, bảo vệ môi trường:

– Những đặc trưng về địa lý kinh tế và địa lý chính trị của Việt Nam thời hiện tại làm cho các quan hệ đất đai trở thành nền tảng cơ bản và bền vững của “khối liên minh công nông” và suy rộng ra là “khối đoàn kết toàn dân”, từ đó mà tạo được sự đồng thuận xã hội…

– Đất đai là nguồn lực quan trọng của nền kinh tế, là nguồn thu có ý nghĩa của ngân sách Nhà nước, là cơ sở sinh sống cơ bản của tổ chức, cộng đồng, gia đình và cá nhân – từ đó, đang đặt ra một yêu cầu rất gay gắt trong việc phân phối lại “địa tô” theo đúng tinh thần của Hiến pháp.

– Khủng hoảng xã hội thường bắt đầu từ những khủng hoảng trong quan hệ đất đai nhất là ở khu vực nông thôn, rồi lan rộng ra khu vực đô thị trong thời kỳ đô thị hóa mạnh mẽ. “Bài toán về đất đai” nhiều lúc đã làm cho xã hội phải nhức nhối. Từ mâu thuẫn về đất đai dễ phát triển thành mâu thuẫn xã hội một cách tự phát hoặc tự giác, tiềm ẩn nguy cơ bột phát thành những mâu thuẫn chính trị (?)

II. ĐIỂM QUA THỰC TRẠNG

Mới chỉ là một số “điểm nhấn tức thời” có tính chất cảnh báo (!)

1. Những vấn đề về quy hoạch sử dụng đất

– Hiến pháp 2013 đã loại bỏ chủ trương “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Điều 18. Hiến pháp 1992), vốn là một khâu then chốt, vô cùng quan trọng gắn với trách nhiệm của Nhà nước được đề cập từ Hiến pháp 1980 khi lần đầu tuyên bố “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19), và cũng là cơ sở quan trọng để hiện thực hóa cơ chế dân chủ xã hội chủ quyền.

– Luật Đất đai 2013 đã bỏ đi quy hoạch sử dụng đất cấp xã mà giao nhiệm vụ này cho cấp huyện – vừa trái với khoa học quản lý vừa chồng lên. Về chức năng giữa các cấp và tước đi một cơ hội hiếm hoi để người dân có thể “suy nghĩ trên mảnh đất mà mình đang sử dụng một cách chính đáng, đúng pháp luật”. Người như thế mất đi một cơ hội tự bảo vệ lợi ích của mình.

– Quy hoạch sử dụng đất hiện hành chưa được sự đồng thuận xã hội vì chưa khoa học, thiếu dân chủ – tạo điều kiện để phát sinh các mặt tiêu cực trong tổ chức lập quy hoạch, giao đất, thu hồi đất, bồi thường thiệt hại về đất, định giá đất, giải quyết khiếu nại và tranh chấp đất đai.

– Luật Quy hoạch (có hiệu lực từ 1/1/2019) được cho là có tính khả thi thấp, trong đó quy hoạch sử dụng đất chưa được đặt đúng vị trí xứng tầm.

2. Thị trường bất động sản chưa thật sự lành mạnh là nguồn gốc của nhiều yếu kém, tồn tại trong các quan hệ kinh tế tài chính xã hội:

– Hệ thống đăng ký đất đai – bất động sản nhất là đang kỳ biến động chưa hoàn thiện, làm cho thông tin thị trường thiếu minh bạch, thiếu chuẩn xác làm mất đi một nguồn phát sinh thu ngân sách đồng thời làm lung lay cơ sở ổn định thị trường đang tồn tại một khoảng trống lớn cả về công nghệ, nhân lực và tổ chức vận hành.

– Lợi nhuận siêu ngạch trong các giao dịch bất động sản đang chảy vào từ các “đại gia” một cách khó kiểm soát, có khi là không thể kiểm soát góp phần làm gia tăng chênh lệch giàu nghèo trong xã hội và là môi trường thuận lợi cho nạn tham nhũng, hối lộ, ăn cắp công quỹ phát triển… trở thành một vấn đề nóng nhất, phức tạp nhất.

Một trong 1001 ví dụ có thể bắt gặp hàng ngày trên các mặt báo, các kết quả thanh tra: Hà Nội có 352/373 dự án có vi phạm về đất đai lạm thất thoát hàng trăm ngàn tỷ đồng (thông tin chuyên ngành Tổng Cục quản lý đất đai 8/2014).

3. Do việc lập, xét duyệt và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất thiếu chặt chẽ và nghiêm túc, các dự án đầu tư phát triển đất đai cổ phần hóa, thoái vốn Nhà nước, BOT, BT… được triển khai một cách “tùy tiện” như điều chỉnh vô nguyên tắc, định giá đất “thấp” giao đất trái pháp luật, buông lỏng quản lý để cán bộ cấp dưới lộng hành…

Lại một trong 1001 ví dụ nữa: Thanh niên online 25/8/2004 đưa tin: 18/10/2006 cán bộ viên chức ngõ 59 Láng Hạ, tổ dân phố 107 và tổ 58 phường Thành Công, quận Ba Đình, Hà Nội tố cáo Phó chủ tịch thường trực UBND thành phố Hà Nội – ông Đỗ Hoàng Ân điều chỉnh quy hoạch để nhà ông từ trong ngõ cụt trở thành mặt tiền… (?)

4. Việc phân cấp mạnh mẽ mà thiếu kiểm tra, giám sát đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc cấu kết giữa các nhà đầu tư “đại gia” với những thế lực có chức, quyền ở địa phương leo qua lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Hãy soát lại hồ sơ thanh tra các quyết định giao đất của Hà Tây trước thềm sát nhập về Hà Nội ngay từ cớ ở sẽ phát hiện 1001 trường hợp vi phạm quy hoạch và pháp luật (!)

Những dự án thủy lợi, thủy điện đang để lại nhiều hậu quả nặng nề và lâu dài về kinh tế, xã hội, môi trường …

5. Những vấn đề về quản lý nhà nước đối với đất đai

Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản có trên đất đã đạt trên 95% và vẫn chưa xong (?!), vẫn còn phải tiếp tục đầu tư lớn để đo đạc địa chính, tổ chức đăng ký, cấp lại giấy… Hàng chục ngàn căn hộ chung cư ở các thành phố lớn vẫn chưa được cấp giấy (?). Một mâu thuẫn dễ thấy là trong khi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cho là đã cơ bản hoàn thành mà hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu. Đo đạc đang chồng lên “đo đạc”, thống kê đang chồng lên thống kê (?)

– Vấn đề giá đất chưa được giải quyết hợp lý cả về lý thuyết kinh tế, quan điểm lập pháp và tổ chức thực hiện. Đây là một nguyên nhân khiến thị trường bất động sản, quyền sử dụng đất, thiếu minh bạch, thiếu lành mạnh…

– Hệ thống thuế đất hiện hành chưa hợp lý.

+ Thuế trước bạ nhà đất là không có cơ sở pháp lý.

+ Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là không phù hợp với các nguyên tắc cơ bản về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

+ Không có thuế giá trị gia tăng.

+ Thuế sử dụng đất chưa phủ hết mọi loại hình sử dụng, chưa tiếp cận tốt và đồng bộ với các hoạt động của thị trường.

…

– Mối quan hệ căng thẳng giữa doanh nghiệp nông lâm nghiệp (vốn là từ các nông lâm trường trước đây), với chính quyền và nông dân địa phương nhất là vùng dân tộc ít người chưa được giải quyết triệt để theo nguyên tắc đảm bảo hài hòa, lợi ích giữa các bên… Hàng loạt nghị quyết về vấn đề này không được hiện thực hóa trọn vẹn.

– Quản lý đất quốc phòng, an ninh, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ còn rất lỏng lẻo.

– Chưa có cơ chế ngăn chặn việc người nước ngoài “mượn tên” mua đất, nhất là đối với người Trung Quốc…

III. THẢO LUẬN VỀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP

1. Về lập pháp

– Tạo bước đột phá toàn diện dưới hình thức một Bộ Luật Đất đai với mục tiêu chủ yếu là đưa mọi quan hệ đất đai tiếp cận đầy đủ, đồng bộ với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, khắc phục một cách cơ bản những tồn tại hiện hành.

– Quy hoạch sử dụng đất là công cụ hàng đầu để đảm bảo sự đồng thuận xã hội trong tiến trình phát triển, khai thác tiềm lực đất đai trên cơ sở hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người sử dụng đất. Khôi phục quy hoạch sử dụng đất cấp xã trong hệ thống pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, trong đó, quy hoạch sử dụng đất cả nước – cấp tỉnh – cấp huyện là có tính tổng thể, còn quy hoạch sử dụng đất cấp xã là quy hoạch chi tiết đến từng thửa đất và từng người sử dụng.

– Lập “tài khoản đất đai” trong danh mục ngân sách quốc gia trong đó, phần thu bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất, phí dịch vụ công về đất đai; phần chi bao gồm: phát triển đất đai, bảo đảm môi trường bền vững, quản lý nhà nước về đất đai…

– Thị trường bất động sản trở thành một kênh quan trọng để phân bố lại nguồn lực đất đai hiệu quả bằng cách xử lý tốt việc định giá và quản lý giá đất / bất động sản trong khuôn khổ pháp luật:

+ Nhà nước quyết định giá của thị trường cấp 1.

+ Thị trường quyết định giá của thị trường cấp 2.

Bằng một cơ chế giá phù hợp được xã hội hóa từng bước và quản lý chặt chẽ, xử lý tận gốc thị trường ngầm và tranh chấp trong giao dịch đất đai.

– Cải tạo hệ thống thuế và các khoản thu về đất.

– Dân chủ hóa là một quá trình tốn kém nhiều công sức, nhưng về tổng thể thì vẫn tiết kiệm hơn là “cường quyền”.

2. Về hành pháp

– Xây dựng mạng lưới công chức địa chính xã chuyên nghiệp, vững mạnh trở thành lực lượng thường trực thực thi có hiệu quả mọi nhiệm vụ về quản lý đất đai ngay từ cơ sở, xử lý mọi “sự cố” ngay từ khi mới phát sinh, có mối quan hệ “thân tình” với người sử dụng đất.

– Đăng ký đất đai gắn liền với đăng ký bất động sản (bao gồm cả đăng ký giá) biến dữ liệu đất đai/ bất động sản trở thành tài sản minh bạch, công khai và độc quyền.

– Quản lý chặt chẽ quá trình “thị trường hóa” công tác định giá đất / bất động sản.

– Thể chế hóa cơ chế dân chủ trong quy hoạch sử dụng đất và hiện thực hóa công tác này bằng việc tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật công nghệ và đào tạo nhân lực trong hệ thống.

– Tổ chức lại hệ thống hành thu các khoản thu về đất phục vụ đắc lực cho việc hình thành tài khoản đất đai trong danh mục ngân sách quốc gia.

– Thành lập hệ thống ngân hàng phát triển đất đai (?)

3. Về tư pháp

– Xây dựng mạng lưới hòa giải viên và tổ hòa giải ở cơ sở.

– Nghiên cứu xây dựng hệ thống tòa án đất đai (?) để giải quyết các tranh chấp đất đai và các vi phạm pháp luật có liên quan đến đất đai./.